Häufige Fragen

Mitgliedschaft und Rechtliches

Wohnungsgenossenschaften bieten einen dritten Weg zwischen dem Wohnen im Eigenheim oder in der Eigentumswohnung und dem Wohnen zur Miete. Wohnungsgenossenschaften sind selbstorganisierte, solidarische Selbsthilfeeinrichtungen ihrer Mitglieder, deren einziger wirtschaftlicher Zweck darin besteht, das Wohl und den Nutzen ihrer Mitglieder zu mehren. Die Zeichnung von Genossenschaftsanteilen ist ein Ausdruck des Solidargedankens und der Eigeninitiative. Mit dem Erwerb des Anteils erhält das künftige Mitglied ein Stimmrecht innerhalb der Mitgliederversammlung der Genossenschaft und kann gleichzeitig einen Nutzungsvertrag über eine entsprechende Genossenschaftswohnung abschließen. Die Höhe der Genossenschaftsanteile variiert je nach Genossenschaft und Wohnung. Dem Genossenschaftsmitglied wird jährlich je nach Geschäftslage der Genossenschaft eine Dividende ausgezahlt. Der Genossenschaftsanteil wird ihm im Falle der Kündigung der Mitgliedschaft - nach einer in der Satzung festgelegten Frist - wieder ausgezahlt.

Die Genossenschaft führt für alle Wohnungssuchenden eine Vormerkliste. in dieser Liste werden die eingegangenen Bewerbungen nach den verschiedenen Wohngebieten sowie nach dem Antragsdatum bzw. dem Datum des Beitritts zur Genossenschaft geordnet.

Über die Vergabe der Genossenschaftswohnungen entscheidet der Vorstand der Genossenschaft. Die Entscheidung erfolgt insbesondere unter Berücksichtigung der Kriterien:

  • Dauer der Mitgliedschaft bzw. Antragsdatum, Familiengröße (bei größeren Wohnungen) nachgewiesene Dringlichkeiten bzw. jetzige Wohnungssituation
  • Bei öffentlich geförderten Wohnungen ist die Vorlage einer gültigen Wohnberechtigungsbescheinigung erforderlich.

Das Mitglied kann zum Schluß eines Geschäftsjahres durch Kündigung seinen Austritt aus der Genossenschaft erklären.
Die Kündigung muss drei Monate vorher schriftlich erfolgen.

Das Mitglied hat ein auf einen Monat befristetes außerordentliches Kündigungsrecht nach Maßgabe des § 67 a GenG, wenn die Mitgliederversammlung

  • eine wesentliche Änderung des Gegenstandes der Genossenschaft,
  • die Einführung oder Erweiterung der Verpflichtung der Mitglieder zur Leistung von Nachschüssen,
  • die Verlängerung der Kündigungsfrist über 2 Jahre hinaus,
  • die Einführung oder Erweiterung der Verpflichtung zur Inanspruchnahme von Einrichtungen oder von anderen Leistungen der Genossenschaft oder zur Erbringung von Sach- und Dienstleistungen beschließt.

Das Mitglied scheidet aus der Genossenschaft zum Schluß des Geschäftsjahres aus, zu dem es seinen Austritt aus der Genossenschaft durch Kündigung wirksam erklärt hat. Der Zeitpunkt des Ausscheidens ist unverzüglich in die Mitgliederliste einzutragen.

Voraussetzung für den Bezug einer Mietwohnung ist der Beitritt zur Genossenschaft. Der einmalige Mitgliederbeitrag in der BGM ist der Erwerb eines Geschäftsanteiles in Höhe von EU 160,00. Bei Bezug einer Mietwohnung ist die Zeichnung von insgesamt 10 Geschäftsanteilen, d.h. EURO 1.600,00 notwendig. Weitere Informationen, Bewerbungs- und Aufnahmeanträge sind erhältlich bei der Geschäftsstelle der Baugenossenschaft Münster a.N. eG.

Die 10 Genossenschaftsanteile können während der Dauer des Mietverhältnisses nicht gekündigt werden. Darüber hinaus können weitere Geschäftsanteile erworben werden. Eine Kündigung kann nur nach den Vorschriften des Genossenschaftsgesetzes und der Satzung mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten Jahr zum Jahresende erfolgen. Die Auszahlung erfolgt dann nach Genehmigung des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr, mit dem die Mitgliedschaft endet, durch die Mitgliederversammlung, in der Regel in der Jahresmitte.

Miete ist die Gegenleistung für die Überlassung einer Wohnung an den Mieter. Die Nutzungsgebühr bezeichnet die "Miete" einer Genossenschaftswohnung. Die Miete umfasst in der Regel die Grundmiete (Nettokaltmiete), hinzu kommen die Betriebskosten / Nebenkosten (Wasser, Müllabfuhr, Heizkosten etc.). In der Regel werden die Kosten für den individuellen Verbrauch von Wasser, Gas und Strom per monatlicher Vorauszahlung zusammen mit der Nettokaltmiete vom Vermieter eingezogen, an die Versorger weitergeleitet und jährlich abgerechnet.

Der qualifizierte Mietspiegel enthält eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten. Der qualifizierte Mietspiegel muß im Unterschied zum nichtqualifizierten / "normalen" Mietspiegel, nach anerkannten wissenschaftlichen Grundlagen erstellt und von der Gemeinde oder den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt und anerkannt worden sein. Der Mietspiegel wird in der Regel einer etwaigen Mieterhöhung zu Grunde gelegt. Der Vermieter kann sich bei einer Mieterhöhung direkt auf den Mietspiegel stützen, muß jedoch die betreffende Wohnung einer bestimmten Kategorie des Mietspiegels zuordnen. Der qualifizierte Mietspiegel muß alle zwei Jahre den aktuellen Daten angepasst werden, eine umfassende Neuerstellung ist nach vier Jahren nötig.

Die Betriebskosten sind Bestandteil der Bewirtschaftungskosten, neben Verwaltungskosten oder Instandhaltungskosten. Im Einzelnen sind dies die auf das Gebäude zu zahlende Grundsteuer, Kosten für Wasserversorgung und Abwasser, Kosten für den Betrieb einer zentralen Heizungsanlage und Warmwasserversorgungsanlage, Kosten für Fahrstuhlanlagen, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Hausreinigung und Gartenpflege, wie auch die Kosten für Hausmeister, Beleuchtung und Versicherungen. Diese werden in der Regel durch monatliche Vorauszahlungen neben der Grundmiete erhoben. Die Abrechnung der verbrauchsunabhängigen wie auch der verbrauchabhängigen Kosten gegenüber den einzelnen Mietparteien erfolgt in Form einer jährlichen Betriebskostenabrechnung anhand eines im Mietvertrag festgehaltenen Verteilungsschlüssels.

Unter der Nettokaltmiete versteht man eine Miete, die keine Neben- / Betriebskosten enthält. Die Netto(kalt)miete wird auch Grundmiete genannt.

Das Nutzungsverhältnis wird für unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Der Vertrag kann vom Mitglied bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Kalendermonats schriftlich gekündigt werden. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften.

Das Recht zur Nutzung der Genossenschaftswohnung ist an die Mitgliedschaft bei der Genossenschaft gebunden. Scheidet das Mitglied bei Lebzeiten aus der Genossenschaft aus, so ist die Genossenschaft berechtigt, das Nutzungsverhältnis zum nächst zulässigen Termin unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen zu kündigen.

Während des Fortbestehens der Mitgliedschaft wird die Genossenschaft von sich aus das Nutzungsverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Nutzungsverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der Genossenschaft eine Beendigung des Nutzungsverhältnisses notwendig machen.

Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann die Genossenschaft nach der gesetzlichen Regelung außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn die Genossenschaft unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Mitglieds und unter Abwägung der beidseitigen Interessen die Fortsetzung des Nutzungsverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Nutzungsverhältnisses nicht zugemutet werden kann.


Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn:
das Mitglied oder derjenige welchem das Mitglied den Gebrauch der überlassenen Wohnung überlassen hat, die Rechte der Genossenschaft dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die überlassene Wohnung durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt, oder das Mitglied den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass der Genossenschaft unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzellfalls, insbesondere eines Verschuldens des Mitglieds, und unter Abwägung der beidseitigen Interessen die Fortsetzung des Nutzungsverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Nutzungsverhältnisses nicht zugemutet werden kann, oder|das Mitglied für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Nutzungsgebühr oder eines Teils der Nutzungsgebühr, der eine monatliche Nutzungsgebühr übersteigt, in Verzug ist, oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Nutzungsgebühr in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Nutzungsgebühr für zwei Monate erreicht.

Bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses sind die überlassenen Räume in ordnungsgemäßem Zustand zu übergeben.

Hat das Mitglied Änderungen in der überlassenen Wohnung vorgenommen, so hat es den ursprünglichen Zustand spätestens bis zur Beendigung des Nutzungsverhältnisses wiederherzustellen, soweit nichts anderes vereinbart ist oder wird. Für Anlagen und Einrichtungen (auch Schilder und Aufschriften) innerhalb und außerhalb der überlassenen Wohnung gilt das Gleiche. Die Genossenschaft kann verlangen, dass Einrichtungen beim Auszug zurückbleiben, wenn sie das Mitglied angemessen entschädigt. Der Genossenschaft steht dieses Recht nicht zu, wenn das Mitglied an der Mitnahme ein berechtigtes Interesse hat.

Bei Auszug hat das Mitglied alle Schlüssel an die Genossenschaft zu übergeben; andernfalls ist die Genossenschaft berechtigt auf Kosten des Mitglieds die Räume öffnen und neue Schlösser und Schlüssel anfertigen zu lassen, es sei denn, das Mitglied macht glaubhaft, dass ein Missbrauch ausgeschlossen ist.

Die Staffelmiete bezeichnet eine Mietvereinbarung, bei der schon vorab die Stufen der Mieterhöhung für die kommenden Jahre festgelegt werden.

Die Landeshauptstadt Stuttgart stellt ab 01.09.2008 ein neues Beratungsangebot zur Verfügung, das sich sowohl an Mieter richtet, die eine Räumungsklage erhalten haben oder eine Räumungsklage erwarten, als auch an Vermieter, die eine Räumungsklage in Erwägung ziehen.

Der Gemeinderat der Landeshauptstadt Stuttgart hat in seiner Sitzung am 17.07.2008 ein umfassendes Hilfe- und Präventionskonzept für die Stuttgarter Bürgerinnen und Bürger beschlossen, die von einer Räumungsklage und einem Umzug in eine Fürsorgeunterkunft betroffen sind bzw. die bereits in einer Fürsorgeunterkunft leben. Ein Baustein dieses Hilfe- und Präventionskonzepts ist die Einrichtung eines Vermieter- / Bürgertelefons.

Das Vermieter-/ Bürgertelefon ist eine erste Anlauf- und Informationsstelle für Stuttgarter Bürgerinnen und Bürger, denen der Verlust der Wohnung droht sowie für Woh-nungsunternehmen und Privatvermieter, die eine Kündigung und ggf. Räumungsklage in Erwägung ziehen.

Ziel des Bürger-/Vermietertelefons ist es, Mietern wie Vermietern die Hilfe und die Unterstützung zu vermitteln, die beiden Parteien eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ermöglicht. Durch diese präventive Hilfe soll eine Obdachlosigkeit bzw. die zwangsweise Umsetzung der Mieter in eine Fürsorgeunterkunft vermieden werden. Insbesondere kann eine intensive Betreuung und Begleitung der Mieter angeboten werden, die einen Verbleib in der Wohnung möglich macht.

Das Bürger-/Vermietertelefon ist mit Mitarbeitern des Sozialamtes der Landeshauptstadt Stuttgart besetzt, die über die notwendigen finanziell-rechtlichen und psychosozialen Kenntnisse verfügen und eine qualifizierte Erstberatung leisten.

Das Bürger-/Vermietertelefon ist ab 1. September 2008 unter der Telefonnummer: (0711) 216 – 9089; montags bis donnerstags von 9:00 Uhr bis 15:30 Uhr und freitags von 9:00 Uhr bis 12:30 Uhr zu erreichen. Außerhalb der Sprechzeiten ist ein Anrufbeantworter geschaltet, auf dem eine Telefonnummer für einen Rückruf hinterlassen werden kann.

Die Landeshauptstadt Stuttgart hofft, mit diesem Bürger-/Vermietertelefon zumindest einen Teil der Räumungsklagen und Umzüge in Fürsorgeunterkünfte verhindern zu können.

Die Aufnahme in die Genossenschaft bzw. in die Vormerkliste begründet keinen Anspruch auf Zuweisung einer Wohnung.

Die Warmmiete, auch Bruttowarmmiete, beinhaltet die Betriebskosten, einschließlich der Heizkosten. Entsprechend enthält die Bruttokaltmiete nur die sonstigen Betriebskosten, wie Wasser und Müllabfuhr, jedoch keine Heizkosten.

Für öffentliche geförderte Wohnungen (Sozialwohnungen) benötigt der Mietinteressent einen Wohnberechtigungsschein. Je nach Zahl der Haushaltsmitglieder und der Höhe des Einkommens berechtigt er zum Bezug bestimmter Sozialwohnungen. Er muss von Abschluss des Mietvertrags dem Vermieter vorgelegt werden. Den WBS erhält man in den Wohnungsämtern der Städte und Gemeinden. Die Einkommensgrenzen können je nach Bundesland unterschiedlich ausfallen.

Beauftragte der Genossenschaft können in begründeten Fällen die überlassene Wohnung nach rechtzeitiger Ankündigung bei dem Mitglied zu angemessener Tageszeit besichtigen oder besichtigen lassen.

In dringenden Fällen (z.B. bei Rohrbruch oder Frostgefahr) ist die Genossenschaft bei Abwesenheit des Mitglieds berechtigt, die überlassene Wohnung auf Kosten des Mitglieds öffnen zu lassen, sofern die Schlüssel der Genossenschaft nicht zur Verfügung stehen. Das Mitglied ist unverzüglich zu benachrichtigen.

Technisches

Vom Mitglied sind folgende weitere Leistungen zu erbringen, da die Nutzungsgebühr diese Leistungen nicht deckt:

Die Kosten für die Beseitigung der Bagatellschäden sind der Genossenschaft vom Mitglied zu erstatten. Bagatellschäden sind kleine Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Koch-Einrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Die Kosten der Beseitigung dürfen im Einzelfall den Betrag von 75,00 Euro und jährlich 8,0 Prozent der Jahresnutzungsgebühr nicht übersteigen. Das Mitglied ist von der Kostentragung befreit, wenn es die Bagatellschäden selbst beseitigt. Der Höchstbetrag des Mieteranteils an der Beseitigung von Bagatellschäden ist auf jährlich 200,00 Euro begrenzt.

Die zur gemeinsamen Benutzung bestimmten Räume, Einrichtungen und Anlagen sind vom Mitglied nach Maßgabe der Hausordnung zu reinigen.

Die Schönheitsreparaturen sind vom Mitglied auszuführen. Soweit die Genossenschaft oder das Mitglied Ausgleichsbeträge für unterlassene Schönheitsreparaturen vom vorherigen Nutzer erhalten hat, sind diese zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Wohnung zu verwenden bzw. bei Ausführung durch das Mitglieds an dieses auszuzahlen. Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen: das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen, sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre und das Reinigen der Teppichböden.

Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen empfohlen, falls erforderlich: Schönheitsreparatur alle ... Jahre

  • Küchen: 5
  • Bäder, Duschen: 5
  • Innenanstriche der Fenster: 8
  • Anstriche der Türen: 8
  • Anstriche der Heizkörper: 8
  • Anstriche der Heizrohre: 8
  • Flure, Dielen, Toiletten: 8
  • andere Nebenräume: 10



Das Mitglied darf nur mit Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführungsart abweichen (Damit sind das anbringen von Holzdecken, und Vertäfelungen gemeint). Es ist für den Umfang der im Laufe der Nutzungszeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

Lässt der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 3 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so sind nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparationen zu verlängern oder zu verkürzen.

Hat das Mitglied die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die nach Abs. 3 und 4 fälligen Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuholen.

Sind bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig im Sinne von Abs. 3 und 4, so hat das Mitglied an die Genossenschaft einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch das Mitglied bei der Berechnung der Nutzungsgebühr berücksichtigt worden ist. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer im Sinne des Abs. 3 umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparatur im Zeitpunkt der Beendigung des Nutzungsverhältnisses ermittelt.

Der zu zahlende Anteil entspricht, soweit nach Abs. 4 nichts anderes gilt, dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen lt. Abs. 3 und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Beendigung des Nutzungsverhältnisses abgelaufenen Zeiträumen. Die Kostenanteile des Mitglieds werden zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet (vgl. Abs.2). Soweit das Mitglied noch nicht fällige Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses durchführt, ist es von der Zahlung des Kostenanteils befreit.

Im Winter, wenn es draußen schneit und stürmt, die Tage kürzer werden und man es sich gerne mit einer Tasse Tee gemütlich macht, sind unsere vier Wände wieder zunehmend wichtiger.

Heizungsluft, die abgestanden und trocken ist, vermiest uns diese Freude, macht krank und kostet außerdem viel Geld. Deshalb gilt im Winter: Regelmäßig die Wohnung lüften. Dauerlüften ist teuer und auch nicht gesund. Schnell bekommt man einen Zug und erkältet sich. Besser ist da: Mehrmals am Tag die Wohnung für einige Minuten durchlüften. Das schafft ein angenehmes Raumklima und hat außerdem den Vorteil, daß Krankheitserreger, die sich in der Luft befinden, mit "hinausgelüftet" werden.

Als ideale Raumtemperatur werden 20 Grad Celsius empfohlen. Im Flur, in der Küche und im Schlafzimmer genügen jedoch auch 18 Grad Celsius. Falls Sie frieren wirken ein zusätzlicher Pullover und warme Hausschuhe Wunder. Sinkt die Raumtemperatur zu stark ab, so kann es durch die in der Luft befindliche Feuchtigkeit zu Schimmelpilzbefall kommen. Dies ist weder schön anzuschauen noch besonders gesund. Als ideale Luftfeuchtigkeit gelten als Faustregel 45 bis 65 Prozent. Geringere Luftfeuchtigkeit führt zu roten Augen und einer gesteigerten Anfälligkeit für Erkältungskrankheiten, höhere verursacht den unbeliebten Pilzbefall.